Основные подходы и методы оценки

В соответствии со Стандартом оценки существуют три подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Подходы к оценке:

1. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

2. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

3. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

 

Случаи обязательной оценки

Перечень случаев обязательной оценки определен статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Представляем следующий перечень случаев, когда проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Вовлечение в сделку объектов, принадлежащих РФ, ее субъектам и муниципальным образованиям, требует проведения оценки в обязательном порядке.

Это происходит в следующих случаях:

• при продаже объекта или ином отчуждении;

• в целях приватизации, при передаче объекта в доверительное управление, в аренду;

• при передаче объекта в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

• при использовании объекта в качестве предмета залога;

• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами, находящимися в государственной собственности, собственности субъекта Федерации или муниципальной собственности.

Возникновение спора о стоимости

В случае возникновения спора о стоимости объекта оценки ее проведение независимым оценщиком является обязательным:

• при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных и муниципальных нужд;

• при национализации имущества;

• при ипотечном кредитовании;

• для контроля за правильностью уплаты налогов – при спорах при исчислении налогооблагаемой базы;

• в случаях обязательного страхования объекта оценки и определения ущерба, наступившего в результате страхового случая;

• при составлении брачных контрактов и разделе имущества – при требовании одной или обеих сторон.

Другие случаи обязательной оценки

Здесь – все остальные случаи обязательной оценки, вытекающие из существующего на сегодняшний день законодательства.

• При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости вносимого в уставный капитал акционерного общества имущества. Ст. 34 ФЗ "Об акционерных обществах" от 26.12.95 № 208-ФЗ.

• В случае выкупа акций акционерным обществом по требованию акционеров. Ст. 75 ФЗ "Об акционерных обществах" от 26.12.95 № 208-ФЗ.

• В случае оплаты либо увеличения неденежным вкладом доли участника общества с ограниченной ответственностью на сумму более двухсот МРОТ. Ст. 15 п.2 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" от 08.12.98 № 14 – ФЗ.

• В случае внесения паевого взноса в производственных кооперативах, превышающего двести пятьдесят МРОТ. Ст. 10 ФЗ "О производственных кооперативах" от 08.05.98 № 41 – ФЗ.

• При выставлении на продажу Агентством по реструктуризации кредитных организаций активов или бизнеса кредитной организации, или продаже (переводе) активов реструктурируемой кредитной организации. Ст. 18, 19, 20 ФЗ "О реструктуризации кредитных организаций" от 08.07.99 № 144 – ФЗ.

• При продаже предприятия либо части имущества должника в период внешнего управления, при продаже имущества в ходе конкурсного производства. Ст. 110, 111, 130, 132 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127 – ФЗ.

В других случаях оценка, в т. ч. повторная, может быть проведена оценщиком на основании соответствующего определения суда или решения таможенных или налоговых органов. Ст. 9 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 № 135 – ФЗ.